商业街区竞争激烈、同质化问题严重，未来发展趋势如何？开发 商该如何打造活力商业街？ 一、解读商业街区经营现状及失败原因 作为高端消费群体，那些老板逛完上海、成都、北京的商业街回 到家后脑袋一热想着自己也要做商业街。于是开始模仿大都会的 知名商业街，所以最终基本上全部都“死掉”。 “作为这个专业领域的人，你怎么能让他们陷入失败的局面呢？ 其实商业街很难操作的。如果消费层级、消费人口数量以及消费 的整体大氛围对环境的追求不到位则会产生严重的脱节。原本市 场需要领先半步，而你领先了一步就死在路上了，一旦死过一次 它在人的印象中就是个死的，不是等着那半步走过来就能成活的 。开发商、运营商如果不去触碰以下这些大的错误，那么基本上 就不会“死”得太惨。 二、盘点商业街区经营者常陷“误区” 1、计划经济思维固化 第一个错误基本上就是计划经济思维。基本上每个人都很傲慢， 而且每个人都有一种天然带过来的计划经济思维，每个人都嘴上 说着尊重市场、敬畏客观，而实际上基本没有几个人天生拥有这 种素养。大量失败的项目，其失败的主要原因就是老板有强烈的 计划经济思维，基本上都认为自己说的道理是对的，其他人说的 世界客观、市场客观都不是真相，就是这么任性。 （1）对标思维 计划经济思维是你计划出来的，是你认为他有品位，实际情况怎 么样你了解吗？我问项目老板你自己逛过几次，实际上他自己也 不逛，他就是去大城市看完以后产生了这种思维，这叫对标思维 。 在中国创新简直太难了，所有人都有对标思维。大多数都只是在 原有“样板”的基础上略做花样，这有点像鸡尾酒，用不同的材 料调成一杯酒，这个不行，所以在基层谈创新太难了。 各位不去接触都不知道基层老板对于“创新”这俩字全是“叶公 好龙”，哪有人真正的爱创新，有一丁点创新他就要问你有没有 案例可以对标，不给创新他又说没新意。 实际上哪有那么多案例，在飞机没有飞上天的时候哪有案例；在 购物中心没有进过来，没有一个成功的购物中心在这里摆着的时 候，几乎没有案例可言。我们就是这样的一个保守性的文化，所 以很难创新，很多人就极端地走向了对标，啥都对标，什么东西 都要跟人家一样。甚至夸张到什么程度？ 一味地去学习北京高大上的东西是不可行的，不符合客观规律， 所以注定最终会走向失败。失败之后就开始焦虑，开始讨论是否 要把那个桥砸掉，实际上根本不可能砸掉，因为成本太高了。总 之，只能在原有的基础上硬着头皮做DIY，“拿一个养猫的笼子 去养狗、养猪，反正也能装得下就可以了”，现实世界就是这样 。 （2）商业业态规划思维 再来，做商业街计划经济就渗透到了业态的规划上。做一个商业 街区原本是很开放的一个事，很多开发商却非要钻牛角尖：“我 这个街区这一段做餐饮就只能做30家，餐饮里面火锅店不允许重 复超过两家，所以火锅店就只能有两个。餐饮必须给我配三十种 风格：披萨、粉条、面条、火锅店等等都要给我配上。”这种老 板和这种决策者是最糟糕的，但这种现象十分广泛。 对消费者的需求展开调研的行为是没有必要的。爱迪生先生在发 明电灯之前难道还要去问别人需不需要电灯吗？所以这是莫名其 妙的。但所有人都说：“我义正言辞的告诉你，我是相信市场的 ，你要拿市场需求的调研来说话”，这是不科学、不合理的。只 有当店铺开起来，香喷喷的东西摆在那，顾客第一次吃过之后觉 得很好吃，以后增加频率在这吃才是正常的。 内容设置上普遍存在一种非常可恶的现象。例如，火锅店不能超 过三家，原因在于同业竞争很惨烈，不允许，这属于计划经济思 维。谁告诉你同业竞争不允许，这个地方的人就是喜欢吃火锅不 喜欢吃披萨，十家火锅店都满足不了消费者的需求。然而，项目 商却告诉你一定要有丰富的匹配，火锅店就开这个不要再进了， 非要开披萨店，结果披萨店开业两个月以后一个人都没有，火锅 店那边却一直排队吃不上，这是不尊重市场的结果。 实际上，最了解市场的人是那些经营者，不是你这个聪明的老板 。所有商业在招商中出现问题，有一大部分是因为商业业态的规 划有问题，而规划有问题的核心原因在于认知上有计划经济思维 ，很傲慢、很无知、很无耻。招商团队辛辛苦苦地招了一个好商 家，一个优秀的火锅店，结果他却说不行已经有一家了，给我招 一个披萨店，披萨店招进来之后又没有生意。 （3）政策制定思维 在这种情况之下，第三个计划经济的思维特性产生了，就是在政 策制定上。一开始就想要制定收租标准，于是就让业务员去周边 调研其他类似项目的租金，接着定了与别人一样的价格就开始招 租了，结果根本租不出去，租出去的发现开业半年全跑光了。 原因在于，开发商在考虑问题的时候过于自私、单纯，本位主义 浓厚，做调研时没有考虑到别人的租金水平是已经培育十年才换 来的。虽然你跟它目前在相同的时间与差不多的空间属性上，但 它已经经营了十年，经历了市场的检验，而你的项目是新楼，没 有这些经历。你不考虑这个因素，也不考虑你的楼所处的地段因 素有可能从微妙的属性上讲完全不具备快速成活的条件。 商业里面常有“一步差三市”的现象，就隔一个街道租金可能就 差好几倍，这些因素都需要通盘考虑。“矫枉过正”的现象是不 可取的，一个租金定出来如果你认为是合理的那是不对，应该具 备一定的不合理性，这个不合理体现在前期需要让商户占一些便 宜。合理就意味着是平等对价交易，平等交易就意味着没有吸引 力，对商户而言没有便宜可占，所以就不愿意租，最终导致项目 很难做起来。 （4）开发公司老板“自嗨”思维再有的一个重要的错误就是开 发公司老板有很多都是做建筑出身的，特别陶醉于自己的建筑， 这个是西班牙风貌那个是伊斯兰古堡，沉醉在自己的建筑中，故 事再性感没有人也是无济于事。过度注重这些东西，反而不太在 乎商业建筑的实用性和科学性，这是错误的。 举个例子，开发公司老板可能会特别关注商业动线是否好用。商 业动线包括水平和垂直，“水平动线”就是从A点到B点再到C点 ，在一个水平的平面上能不能快速到达；“垂直动线”就是从下 面往上去或者从上面往下来的时候够不够方便。比方说如果做一 个街铺，要让它利于销售，也利于租赁，利于水平也利于垂直的 话，就要让商业街区内的垂直和水平动线无所不能的通达，每一 个商铺都能上下连通，每一层水平之间都有外连廊连接起来。 再比方说细节上，绝大多数商业街区的骑楼可以挡风水，但是这 往往也会导致店面伸缩得太深，遮挡住整个店面的形象与光线， 变得十分阴暗、阴晦，这个十分不好。有很多细节的问题，但老 板陶醉的是一种风格，只要建筑漂亮，其他因素都不考虑，到最 后只能以失败告终。 这一切都来自于傲慢的计划主义、计划经济思维、对标思维。分 析完之后很多人会发现商业街并不是一个简单的项目，操作起来 十分困难。 三、商业街区运营方针 1、观念认知上——开放思维 当年如果这个商业街建成了一条马路，它那个地段实际上非常好 。横跨两条马路，你可以在中间开一条马路把左右两边的马路连 通起来，路的两侧建商业房，那样会没有人吗？他恍然大悟说道 ：“肯定有人，我在这个世界上就没见过马路两边的店面有空置 的”。 的确，马路两边的店面没有空置的，然而，精心打造豪华装修的 商业街区基本都是空的。原因就在于，开发商的计划思维太重， 用力过猛，人为设置的路线太浓，他需要做的就是开放自己的思 维，不要人为去设置那些东西。比方说做商业街首先要考虑的就 是开放，退1万步讲，能不能让它变成一条马路。如果一条商业 街一旦能变成一条通人、通车的马路，它就不可能没有人，不可 能空置。在这个基础上，等人气好了以后可以进行DIY，将它改 造成一个漂亮繁华的商业街区，倘若没有第一个就不要妄想有第 二个。2、业态上——定性不定量 在业态上需要做到定性不要做定量，适合做餐饮的就把餐饮板块 规划出来，想要进什么类型的餐饮就进什么类型的，最后市场会 留下对的商家，你不要指手画脚，不要把腿伸到内容里面。商业 街区本来就是个开放性的东西，试图用都会里的商业街模式进行 细分是不行的，最终往往会面临失败。所以有的时候野蛮粗暴也 是一种先进，也许是高明。 3、招商政策上——前期做好孵化 对于商业招商上的政策，不要单纯只做横向对比，需要抱着让商 家占大便宜的心态来开放性地干，能进就让他占到便宜地进，一 定要有大手笔，不要那么小气，绝大多数老板就是迈不过这一关 。其实稍微投点前面孵化的钱也许就是十分之一就能换来十倍的 回报，但他就是迈不开，各种设想，天花乱坠，忽略掉了本质。 招商的本质是很朴实的，最朴实的本质就是那些踏实的经营者想 要租一个店面做生意。所以要先解决本质的问题再来考虑如何才 能锦上添花，不要只顾锦上添花到最后捡了芝麻丢了西瓜，沦为 没有商业价值的“垃圾”建筑群。 |
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