创意园改造，...文艺气息浓厚的创意园市场行情又是怎样? ...

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创意园改造，...文艺气息浓厚的创意园市场行情又是怎样? ...

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从旧厂房改造而成的创意园各具特色，近年来众多特色创意园成为广州城市观光点。这些创意园，除了承载了创新产业，又以其富含城市工业记忆，优美景观，强艺术感建筑及新颖消费形态等，逐渐成为市民和游客休闲散心的好去处。随着产业升级，各产业都需要进一步的创新设计，文化创意产业成为城市产业发展的重要力量。以工业遗产为基础改造而来的文化创意产业园，以其低密、个性化、先锋及拥有历史韵味的空间特色成为了文化创意产业最佳载体。目前广州市的创意产业园的分布格局主要形成了四大板块：员村板块、广州大道板块、工业大道板块及芳村板块。

广州主要创意产业园分布图

本次调研范围挑选了广州市中最具代表性四个创意产业园作为调研对象，包括红砖厂创意园、羊城创意产业园、1850创意园及T.I.T创意园，具体详见下文分析。

广州核心创意产业园调研范围

创业产业园发展情况

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发展历史

广州市作为近代工业重要发源地之一，拥有众多工业文化遗存，近年来在城市更新的过程中，由于城市功能、产业结构的调整导致了局部土地功能调整，从而产生了大量闲置或废弃的工业建筑。2007年以来广州先后出台一批纲领性政策文件，明确将努力把广州建设成为区域“创意之都”，并于2007年和2008年分别出台了《关于广州市区产业“退二进三”工作实施意见》和“三旧(旧城镇、旧厂房、旧村庄)”改造政策，开始放宽改造政策，允许企业利用旧厂房进行功能置换，自行开发改造，并按规定补交土地出让金。这些举措极大的推动了工厂改造类创意园项目的发展。广州市旧厂改造而成的创意园2011年以来快速增加，其中以海珠区数量最多，目前创意产业园的分布格局主要为四大板块：芳村板块、工业大道板块、广州大道板块、员村板块。以下为广州市创意产业园的发展历程：

1

2011年前

广州市创意产业园刚刚起步，创意园的规模较大，位置分布较分散。

2

2012-2014年

广州市新建的创意产业园开始形成片区化分布，同时独具特色的规模各异的各类创意园层。

3

2015-2017年

广州市创意产业园分布格局形成四大板块。

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产业园规模

20世纪中叶~90年代工业聚集区摇身一变成为了最潮的创意产业集聚园地，其中海珠区的旧厂数量多，现在创意园数量也最多。经调查了解到广州市约1/3的创意园规模大于5万平方米，而2万平方米以下的数量也相对较多。从规模角度来说，创意园两极分化比较严重。以红砖厂、羊创、TIT创意园等老牌创意园的规模均较大，而后期新开发的创业产业园则以中小规模为主。

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租金情况

目前广州市各类创意园的整体租金保持在较高的水平，其中超过4成的创意园的月租金大于100元/平方米，其中景观好、场地开阔、交通方便的太古仓、T.I.T创意园、羊城创意产业园及红砖厂租金最高，与周边的甲级写字楼不相上下。

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行业分布

从行业角度切入研究广州市上述不同类型的创意园，则发现设计及IT行业比较喜欢选择在创意园里办公，另外服装、报纸传媒及教育培训咨询这三类行业占比也较大。上述行业都与互联网信息紧密关联，也都是创意创新类型行业，这使得类似行业的办公地点不再强调集聚，而更强调如何调动人的创意。所以各式各样的创意产业园成为了此类客户的首选。另外一方面产业的入驻情况也与各类创意园的产业招商定位有一定关系。

广州市核心产业园

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红砖厂创意园

红砖厂占地16万平方米，原身为广州鹰金钱食品厂（广东罐头厂）。罐头厂以苏式建筑为主，建筑群平面规整，风格独特。在广州市各大产业园中以其特有的建筑风格及文化特色成为了广州市中一道亮丽的风景线，吸引了大量普通市民以及观光游客前往。

人文艺术气息浓郁和艺术平民参与化是园区的最大特色。红酒厂、红砖屋、大石馆等颇有知名度的创意点散布园区，在与整个文艺气息相得益彰的前提下，各自散发出独有的创造力和韵味。和其他创意园比，红砖厂是褪去商业气息最极致的园区。正是这种自由艺术气息，吸引了无数爱玩、爱创意的年轻人驻足于此。

作为广州第一家非房地产包装的意义创意区，红砖厂从创立之初就以国际标准定位为艺术生活中心。园区的业态种类包括艺术文化交流机构、国际画廊、艺术家工作室、雕塑展厅及广场展示区、酒吧、咖啡厅、进口书店、艺术文化商店、摄影棚、养生会所等数十个门类。园区曾吸引各种展览，如广州当代雕塑邀请展、首届丹麦文化周的开幕和包豪斯展览等。为推动中国乃至亚洲当代艺术的前进。此外，它还特别注重对青年艺术家、设计师、传媒人的培养和支持，推动与国内外其他相关产业的交流，最大限度地实现文化与生活互动的可能性。

红砖厂创意园位置图

>>经营状况：

红砖厂创意园作为广州市知名度最高的创意产业园之一，其中主要以文化产业为主，集设计、艺术、文化和生活为一体的文化产业综合体。园区的功能分布主要分为三大板块，办公区有各类工作室以及展览厅；服务区主要为餐饮以及图书店为主；休闲运动区主要为雕塑、运动场等。目前园区内的人流量较大，整体商业以及办公的经营情况均较好。

>>租售水平：

目前红砖厂的办公室基本满租，办公室的出租形式基本是以整栋的形式整体出租。租金均价在130-170元/平方米的范围，管理费为10元/平方米，合同签约年限为3年起。

红砖厂创意园实景照片

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羊城创意产业园

羊城创意产业园实现了新和旧、历史和现代、艺术与文化的生动结合，是旧工业转变为文化产业的成功范例。旧厂房独有的空间和高度，给了艺术足够的想象空间去发挥创意，重新设计包装成的创意产业园让旧厂房焕发了新活力。经过多年的培育和发展，羊城创意产业园获文化部命名为“国家文化产业示范基地”，成功晋身“国家级”，也是目前广州本地唯一一家国家级的创意产业园。

羊城创意产业园由羊城晚报报业集团于2007年创办，位于广州黄埔大道中309、311号，总用地面积17.1万平方米，总建筑面积达10.8万平方米。东临车陂大道，北临骏景花园。从生态环境来看，羊城创意园是广州市创意园中绿化面积最大、最具景观性的园区。

羊城创意园致力于促进华南地区创意产业的发展，推动广告、建筑设计、工艺、设计、时尚、影像、动漫、音乐、表演艺术、出版、电视和广播等各领域的产业化和互动，为创意产业和创意人士提供独特的工作场所和良好服务，全力打造华南地区最大的创意产业孵化器。目前园内进驻的企业有60多家，以文化和设计类企业为主，法兰西艺术设计、五行艺术空间、广州筑梦文化传播有限公司和广州天闻角川动漫有限公司等都在此设立了分公司。创意园凭借良好的艺术氛围多次成功主办大型文化创意展示活动，如创意市集、欧宝新车时尚发布、美国威盛亚创意新品发布会、建筑师作品展和大型当代艺术展览等。

羊城创意产业园位置图

>>经营状况：

羊创产业园始终坚持新的发展理念，培育新型文化业态，先以形成以“互联网音乐”为特色，以“互联网+N”为依托的新型产业生态园区。羊城创意产业园2016年产值已超过100亿元，入驻企业145家，员工人数7,000余人，已成为文化、科技、金融创新融合发展的新型产业生态园区，代表企业有：酷狗音乐、羊城晚报、优思得、荔枝FM、优飞科技等。

>>租售水平：

目前羊城创意产业园的办公室出租率较高，剩余的出租均是大面积整体出租。租金均价在110-120元/平方米的范围，管理费为10元/平方米。

羊城创意产业园实景照片

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TIT创意园

TIT创意园的前身是建于1956年的广州纺织机械厂，广州纺织工贸集团积极响应广州市政府“退二进三”政策，本着“修旧如旧”的原则，打造一个以服装、服饰为主题，产业多元化整合，集时尚、文化、艺术、创意、设计、研发、发布、展示功能为一体的创意产业平台。园区由文化交流区、旅游休闲区、服装展示区、研发设计区、文化传播区五大功能板块组成，以“文化交流”、“研发设计”和“品牌传播”为核心功能，形成“核心功能—延展功能—配套功能”三大功能体系。

TIT创意园位于广东省广州海珠区新港中路397号，占地面积约为9.34万平方米，总建筑面积约为5.5万平方米，容积率小于1，其北至艺洲路，南至新港中路，西至艺苑路，东至赤岗北路。园区内商业和办公气氛浓厚，目前园区内无在售项目，主要以出租为主，园区由物业管理处统一管理。

TIT创意园位置图及空间布局

>>经营状况：

园区内商业主要分布于临近艺苑路和新港东路区域，即多分布于文化交流区、服装展示区、文化传播区和旅游休闲区，多为首层作商铺使用，二层作办公使用，商业办公气氛浓厚；临近赤岗北路与艺洲路区域主要为园区办公区域，即研发设计区，以独栋办公为主，办公气氛浓厚。园区内商业业态主要以餐饮、服饰、酒店公寓、便利店为主，办公入驻企业主要有腾讯公司、广州市鼎欧时尚服饰有限公司、广州爱帛服饰有限公司、氪空间、碳云等。

>>租售水平：

目前园区内无在售项目，多以整栋出租，租客较为稳定，出租放盘较少。因位置等因素不同，租金价格有所差异，靠近艺苑路和新港东路等区域位置租金偏高。中介放盘中简单装修月租金为140-160元/平方米之间，精装修月租金为170-200元/平方米之间，另外收取管理费15元/平方米。

TIT创意产业园实景照片

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1850创意园

1850创意园前身为原华南区最大的化工基地金珠江双氧水厂，通过利用和改造旧厂房车间，打造艺术创作、设计、时尚展览、文化交流、办公生活的空间。单栋建筑面积为100平方米至3,000平方米之间，广告媒体、建筑设计、艺术创作、文物交易、工艺品设计、时装设计、电影制作、软件开发、音乐、表演艺术、出版、电视广播等多个创意行业都在这里发展。园区内功能分布以中部位置的展厅为核心，其他功能向四周分布，但无明显的界限排布。

1850创意园位于广州市荔湾区芳村大道东200号，占地5万多平方米，总建筑面积3万多平方米，容积率小于1，由88栋厂房车间组成，其北至波场后街，南至信义路，西至芳村大道东，东至长堤街。园区内商业和办公气氛浓厚，目前园区内无在售项目，出租放盘较少，园区由物业管理处统一管理。

1850创意园位置图

>>经营状况：

根据我们调查，园区内商业主要分布于芳村大道东与长堤街之间的园区内街两侧，多为首层作商铺使用，二层作办公使用，商业气氛较好；园区办公区域较为集中，以独栋办公为主，办公气氛浓厚。园区内商业业态主要以餐饮、服饰、木艺为主，办公入驻企业主要有贝林建筑、喜兆登酒业、妙藏、寇拉服饰、中研国际、意大利恒生控股等。

>>租售水平：

目前园区内无在售项目，多以整栋出租，租客较为稳定，出租放盘较少。因位置等因素不同，租金价格有所差异，园区内主街两旁租金偏高，中介放盘简单装修月租金为90-100元/平方米之间，精装修月租金为110元/平方米左右，另外物业管理费8元/平方米。

1850创意园实景照片

调研总结分析

在打造国家中心城市过程中，广州市委市政府把发展文化创意产业作为转变经济发展方式、培育新兴产业的重要内容，尤其是广州开展旧城改造与“退二进三”产业升级以来，各种创新的文化创意产业园区相继发展，目前已初步形成了涵盖文化、研发、设计、咨询和时尚消费等5个大类，包含工业设计、电影电视广播和录像、咨询服务等23个种类的行业门类比较齐全的创意产业体系。

此次调研中，红砖厂创意园、羊城创意产业园、1850创意园及T.I.T创意园均属于广州市内规模较大，发展较为成熟的创新型产业园，且整体定位较为相近，园区特色较为突出，就广州而言，是较有代表性的创意产业园案例。通过调研分析这类代表性创意园的发展情况，挖掘广州市核心创意园投资价值。

纵观广州市整个片区，由于天河区发展较早，且区位规划较完善，目前天河区创意产业园租金偏高，红砖厂创意园区域规划发展较好，商业办公气氛浓厚，月租金达130-170元/平方米，羊城创意园仍处于规划发展中，月租金稍低于红砖厂创意园达110-120元/平方米；海珠区目前区位不断完善，商业办公居住氛围越加浓郁，交通网络密集，人流聚集，区域人员消费力大，创意产业园的租金相应的不断提升。TIT创意园当属海珠区发展较好的产业园，月租金水平达到200元/平方米之高；荔湾区大部分创意产业园发展较晚，且板块发展不够完善，整体租金水平不高，1850创意园月租水平为90-110元/平方米。

总的来说，文化创意产业园区是推动文化产业发展的重要抓手之一，同样也是社会资本家眼中的投资产物。就广州而言，文化创意产业园发展参差不齐，但随着政府的大力支持及管理者的有效管理，创意产业园不断成为办公的首选，租金水平也是不断提升，甚至堪比中心城区的高端写字楼租金价格。因此在未来产业园的建设中应根据文化产业的发展变化，与时俱进地调整园区发展模式和进驻园区的业态数量、质量要求。同时根据广州市文化产业的中长期发展规划，以及文化产业和园区的发展实际，着眼于各区域既有土地资源、文化资源，产业资源，人力资源，科技、研发、教育等资源优势，超前谋划、量力而行、因地制宜

旧厂房改造创意园，创意园改造案例，旧厂房改造创意

当我们在城市生活太久时

往往会忽略自然风光所带来的最初感动

光阴流水，历史沉淀，每一片土地每一座建筑

都有它独特的时代历史感

今天地图君推荐的创意园

静谧中带点文艺小清新气质

还有独特历史感的温暖

东方红创意园

东方红创意园位于广州市海珠区工业大道中313号，距离燕岗地铁口不到500m。

作为广州老牌创意园之一

它的前身是来自上世纪60年代的东方红印刷厂

东方红创意园的改造，让旧时的印刷厂再次“运作”

园区面积不大

但这里的每个角落都彰显着文艺与精致

阳光透过树枝的间隙

洒下了斑斑驳驳的光影

在这享受老广州独特的宁静

在这里随处可见的花花草草

散发着一丝丝的春意

厚重老砖墙与现代结构共生

在虚实间互动，或灵动、或庄重

花木、石峰与蓝天交织成一幅隽美的画

寻而睨之，原本焦灼的心顷刻变得平静

园区打破写字楼的传统空间

让办公的地儿不再被冰冷墙体隔开

通过重新的空间改造，拉近人与自然的距离

而园区里更是藏着许多有意思的店铺和地方

吸引着众多文艺青年前来打卡

游人漫步园中，凝视着那被春风催开的樱花，慕名前来的老饕品尝着素食美味，小猫在阳光烘暖过的地上翻滚着肚皮，眼前之景，被勾勒在她的画纸之上。

木工坊里，洁白墙壁映衬着各式精致

如艺术的木质用品花艺生活馆

收藏着各种芬芳与品味······

艺术、设计名家齐聚一堂

徜徉思海，自由塑造个性化办公环境

在灵动的空间中感受思维的碰撞

小院中，忙碌了一天的人们围炉夜话

工作与生活似乎模糊了界限

老厂房、曾经的废旧工厂

如今悄然迸发着新的生命力

蜕变成规划有序，功能清晰，鸟语花香

郁郁葱葱充满复古工业气息

汇集现代美学与奇思妙想的创意产业园

你确定不来踏寻一下吗？

东方红创意园如果你是一个文艺青年，并且喜欢去一些有风格的地方，那么由旧厂房改造的创意园会很适合你，下面给你推荐几个最著名的创意园，周末时可以去拍拍照、喝喝咖啡、晒晒太阳，很不错哦。

工具/原料

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广美装饰视觉盛典始终坚持“量身定做”专业化风格路线，以原創設計理念而著稱的高端設計機構，在全球濟一體化的今天，我們深谙，

要做得更好就必須跟國際設計潮流接軌，广美装饰视觉盛典在亞洲奉獻了許多經典案例。我們不斷密切關注國際設計趨勢的變化，堅持

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唯有抓住了市場和消費者的真正需求，

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設計對我們而言，

是快樂的工作，也是創意的生活，

更是對客戶的一份責任，

梁景华(PatrickLeung)，

1956年出生，加拿大藉华人，1978年毕业于香港理工大学设计系，主修室内设计，获得A级优异生大学文凭，1979年成为英国设计师协会会

员。当年毕业后加入AlanGilbert&Associate(当时最大的国际酒店设计公司之一)成为设计师，1981年荣升为高级室内设计师，1984年再荣升为高级助理董事，代表公司全权参与大型设计项目，其中重要项目如：中东约旦国家元首酒店，中东利比亚Plaza酒店，北京西苑饭店，印度尼西亚巴里岛JimbarayBay度假酒店，澳洲达尔文BeaufortHotel和香港富丽华酒店改建工程等，当年四出公干，周游列国，对高档大型设计经已能轻易掌握。

　　职称

　　国际著名设计师PAL设计事务所创立者、香港室内设计师协会副会长

　　香港管家国际空间设计设计主席

　　毕业于香港理工大学设计系室内设计专业

　　曾任巴马丹拿建筑事务所高级总室内设计师

　　李嘉诚办公场所及住所设计师

　　亚太区室内设计大奖会所组冠军

　　1998年亚太室内设计大奖任评委

　　奖项

　　梁景华主要业绩及获奖情况

　　2001年上海海湾会会所取得亚太区室内设计大奖会所组冠军及2001年香港贸易发展局服务业奖

　　2002年获邀出任香港贸易发展局设计服务组咨询委员会委员。

　　2003年被邀请出任香港贸易发展局中国贸易咨询委员会委员。

　　2004年连任为香港室内设计协会副会长及香港贸易发展局中国贸易咨询委员会委员。同年亦获得亚太区室内设计大奖会所组优异奖。

　　2005年10月,荣获美国"INTERIORDESIGN"杂志编辑垂青,得以刊登其年度的得意项目"SPAMTM"成为第一位香港设计师能在这国际权威性的杂志发表作品。同年亦分别获得亚太区室内设计大奖、透视"设计认可大奖及香港设计师协会等七个设计奖项。

吴震波

广州美院主攻油画、国画，后结合美学功力很好的运用于商业婚纱艺术摄影，独创的画意风格气质脱俗，风格多样在影楼商业运作上取得了很可观的商业价值。

荣获：亚太华人地区杰出摄影师、广州时尚十佳摄影师，中国著名人像摄影师等称号。

出版个人专集：《吴震波摄影作品》《樱画视觉主题摄影》。另作品常年发表于中国摄影权威杂志《人像摄影》，《今日人像》等。

从事婚纱摄影十二年，担任数家大中型影楼的摄影总监及经理职位，2007年创办广州"樱画视觉"主题样片公司，参加上海婚博会数次，其主题摄影作品热销全国、风靡一时。

2010年创办广州"视觉盛典"影楼实景设计装修团队，主理各类时尚风格的实景设计装修，及大型婚纱摄影基地设计装修、同时提供各类风格主题摄影创新样版拍摄项目。

广州视觉盛典团队在吴震波老师的带领下诚信的服务于全国各大城市的一、二线影楼品牌（广州金夫人、广州巴黎婚纱、苏州纽约纽约，东莞名人皇室、石龙巴黎婚纱、惠州百合经典、湖南蝴蝶树、长沙施洛婚纱、常德薇薇新娘、广东中山华纳影城，深圳皇室米兰、哈尔滨米兰春天……）品质口碑，无需质疑。

凭借吴震波老师深厚的美术功底，时尚的摄影技巧有机的结合，更合理性的更多样性的设计装修不同区域，不同规格（100m2—200m2）不同风格的实用，艺术性的，

商业化的实景影棚、深受各区的老板和摄影主创人员的喜爱。

主创的风格有：雅洁时尚的韩尚宫、华丽复古的路易皇朝宫延景、新派的古典主义风格、浪漫精致的巴洛克、洛克克风格、罗马、希腊、地中海景的异域风情、简约的现代主义和传统的东方情结……各种市场厚爱的风格在吴震波老师的独具带着摄影师的眼光，拍摄的需求方面的前提下，设计制作出一款款具新意的不失文化色彩的实用实景。

孙都

2014年上海市第二届"梅花杯"装饰设计大赛最佳视觉艺术奖；2014年上海国际室内设计节金外滩"入围奖"；2013搜狐"大自然杯"第十届中国室内设计明星大

赛全国总决赛铜奖；2013搜狐"大自然杯"第十届中国室内设计明星大赛华南赛区总决赛金奖； 2013年度全国室内装饰行业评选表彰与推介活动全国优秀室内设计师；2013年星河第三空间第三届"理想之家"室内设计精英邀请赛最佳新锐设计奖；2013年3月15日80后遇上50后作品登上羊城晚报；2012年第九届中国国际室内设计双年展居住空间优秀奖；2012年湛江市水岸观邸样板房设计。

2011年【西粤·京基城】首届业主家居设计大赛最具创意奖最具品位奖；2011年搜狐华海城杯魅力滨城创意空间设计大赛银奖；2010年德意杯中国（住宅）室内设计

明星大赛（广东区创意组）最佳创意奖、全国总冠军；2009年罗马利奥杯（东莞区）十大室内设计师；2008年2007年度"威能杯"中国（住宅）室内设计明星大赛银奖、铜奖。

彭辉

（中国香港）香港十大顶尖设计师之一，拥有香港大学建筑学学士，城市规划硕士多个显赫学历，积累了丰富的设计经验。1997年创立了彭辉建筑师有限公司及梁志天设计有限公司。

孙铁铭

（中国深圳）中国著名室内建筑设计师，中国十大高端住宅设计师，中国最具商业价值设计师，国际设计之都深圳著名顶尖设计师之一，三次获得具有室内设计界奥斯卡之称的"亚太室内设计赛"冠军、会所类中国区唯一奖项，拥有了丰富的设计经验。2000年创立深圳市品伊设计顾问有限公司，PINKI品伊已成为国内室内设计行业旗舰品牌。

陈勇

（中国香港）国际著名设计师，擅长酒店设计、夜总会设计、KTV设计室内设计等娱乐空间设计；国际室内设计师协会副会长、深圳市室内设计师协会常务理事、<<设计之都>>杂志社编委会委员；国内外获奖无数，近年来在设计界备受关注，频繁登上各大设计杂志封面人物；其独特的设计手法及国内各地的成功案例颇受投资商们的欢迎，属于国内外在酒店设计和娱乐场所设计上取得成就的优秀设计师之一。

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广州市建筑装饰协会会员单位

中国AAA+质量信用企业

通过ISO9001:2008质量管理体系认证

ISO14001:2004环境管理体系认证企业

广东最具成长性品牌20强企业 广东省品牌100强企业 …

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